日暮里　アパートの原理

政府や金融機関の動きもないまま、マーケットは奈落の底へと落ち込んで行ったのです。
そうした意味で、今回のバブル崩壊は、金融という血液の供給停止という事象では前回のバブル崩壊と同じ構図でありながら、構成するメンバーやエリア、規模からして、また金融という血液自体のブランドの違いという状況などからも、前回とはまったく異なる様相となったのです。
バブル崩壊の主役となったファンドビジネスとは先はどここ3年ほどで多くの不動産会社が倒産した、その中にはカタカナ会社に代表される新興系不動産ファンド会社が多く、またその事業内容は地上げというよりもファンドのイメージが強いと申し上げました。
これはなぜでしょうか。
このことについて触れる前に、不動産ファンドの仕組みを少しお話しします。
私は以前三井不動産という大手の不動産会社でオフィスビル関係の仕事に従事したことがありました。
1998年5月、私が東京の新宿三井ビルの管理をやっていたときのこと。
当時、新宿三井ビルは本格的なリニューアル工事の最中で、テナントさんの一時移転や工事の進行に神経を使う毎日でしたが、そんなある日、本社のビルディング営業部への突然の異動を命じられたのです。
異動先の「ビルディング営業部」はテナント誘致を主な業務とする部署。
時期はずれの辞令に訝りながらも、バブル崩壊後の厳しい状況が続いている中、そのための戦力補強だろ序章ふたたび「危機」といわれる不動産業うくらいの気持ちで新しい上司に挨拶に行き、異動後の担当業務について尋ねました。
返ってきたのは、「テナントの営業は俺がやる。
おまえはオフィスビルを買ってくるんだ」という意外な答えでした。
当時は三井不動産といえども、新規のビル投資はかれこれ5年も中止していた時期。
呆気にとられながら、「は、はい。でも予算は」と訊くと、この上司は涼しい顔で、「そんなもん、あるわけないだろ!それでも買うんだよ」と言ってのけたものです。
当時不動産市況はどん底で、買い手がつかない優良物件が投げ売りのような状況にありました。
不動産に投資しようとする側にとっては、またとない好機。
しかし、日本の不動産会社はどこも投資のための予算を極端に絞り込んでおり、手が出せません。
外資系の「ハゲタカ」がやってきて、日本のビルを買い漁るのを指をくわえて見ているしかなかったのです。
上司が「ビルを買え」というのは、投資センスから言えば大正解なのですが……。
翌日から私は、財布に一円の金もないくせに、不動産仲介業者に電話しては「中古のオフィスビルを買いたいのですが、いい物件ありませんか」と尋ねて回るという、気持ちの悪い業務に従事することとなりました。
しかし、なにしろ5年も売買マーケットに参加していない三井不動産。
いくら大手といえど、さすがに業者はまともにとりあってくれません。
「そんなこと言って、三井さん、どうせ本気で買うつもりないんでしょ」こう言われてしまうと、こちらも本当にお金が出せるかどうかわからないので、曖昧な返事になってしまいます。
困り果てていたとき、ある事業法人が都心の本社ビルを売却するという情報を掴みました。
めったに出ない優良物件です。
外資系の会社と共同で取得してはどうかという話になりました。
そこまではいいのですが、いかんせん、やはり予算が出ません。
買えるものなら買いたい。
先々のことを考えれば、ぜひ買っておくべきビルです。
でも、資金もないのにどうする?そんなときに出会ったのが「不動産ファンド」というものでした。
まずビルを買うためのファンド(多くは特別目的会社などの単なるハコ=名目的な会社)をこしらえ、そこにビルに投資したい投資家のお金を集めます。
集めたお金を資金にしてビルを購入し、テナント料などから得られる運用益を投資家に配当する。
三井不動産は外資系会社とともにこのファンドを運用し、運営報酬とビル管理科を享受する。
いわば他人(投資家)の禅で相撲を取る手法、これが不動産ファンドビジネスです。
相手方の外資系会社は、このファンドの仕組みを使ってビルを買い入れようと提案してきました。
このころは、まだ日本ではファンドビジネスの黎明期。
われわれにとっては、まったく未知の世界でしたが、相手の外資系会社や弁護士、会計士の先生方に一つ一つ教わりながら、どうにかこうにかファンドを立ち上げることができました。
自分に資金がなくても、投資家や金融機関のお金をファンドを通じてプールさせることで、大型のビルでもなんでも買って、運用することができる。
ファンドビジネスというと、何か新奇で難しいことのように思われがちですが、私にとっては、会社の予算がないときの苦肉の策でした。
そして、これが実は、ファンドというものの本質でもあったのです。
ファンドの限界と崩壊への道その後、日本でも多くの会社が、ファンドビジネスに参入するようになりました。
ファンドの仕組み(運用)が制定されるまで、ファンドビジネスにはほとんど規制がなかったことも手伝って、軍資金なしでたやすく始められる新しいビジネスとして注目されました。
特に外資系金融会社や投資会社が日本で幅をきかせるようになった2000年以降、多くのファンドが設立されました。
ところが、今回のバブル崩壊では、これらのファンドを運用する会社の多くが倒産してしまいました。
他人の禅で相撲を取るのがファンドビジネス。
本来なら、金融という血液が流れなくなって困るのは、実際に資金を投じているファンド本体のはず。
ファンドにお金を提供した投資家や金融機関が損失を被ることはあっても、ファンドを運用して一定の運用報酬を受け取るだけの運用会社には影響がないはずの仕組みなのです。
では、なぜ運用会社はつぶれてしまったのでしょうか。
それは、ファンドの運用報酬だけでは飽き足らなくなった多くの運用会社が、自らも投資家となって、ファンドの株式を投資家といっしょに買うようになったからです。
これは、運用会社が、いわばファンドの投資家と同じ舟に乗ってしまったようなもので、金融機関が融資を引き揚げ始めたとたんに、自身の資金が保てなくなってしまったのです。
投資家が自ら預かった資金で投資を行なっているのとは異なり、そもそも豊富な資金を持たないファンド運用会社は、ファイナンスによって投資のための資金を調達しているケースが多かったので、財務に致命的な影響が及んでしまいました。
運用報酬だけで生きていれば、少なくとも今回のバブル崩壊からは距離が保てたはずですが、儲けたお金で、さらに効率のよい金儲けを、と欲張ったそのツケを払わされることになったのです。
会社として大きく成長したいとき、金融機関からの適切なファイナンスは会社にとって成長のための貴重な血液となります。
けれども成長を急ぐあまり、いちどきに大量の血液の供給を受けると、その血液がいつの日か悪魔に変わり、体をむしばみ、死に至ってしまいます。
このことは、前回のバブルでも体力に見合わない借入金で投資を行ない続けた不動産会社、マンション分譲業者、ゼネコンなどにも当てはまるわけです。
三井、三菱はなぜつぶれないのか?一方で大手といわれる三井不動産や三菱地所でも、先ほども触れたようにファンドビジネスを多数行なっています。
でもなぜ彼らはつぶれたりしないのでしょうか?また、今回の金融危機では新興系のマンション分譲会社は経営が厳しくなるところが続出しました。

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